Η μεγάλη ληστεία στα ακίνητα με τις αντικειμενικές αξίες

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη

Μια μεγάλη κλοπή σε εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων συνεχίζεται και αυτή τη χρονιά, με τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ να είναι έτοιμα να αναρτηθούν στο TAXIS και την πρώτη δόση να πρέπει να πληρωθεί μέχρι το τέλος του μήνα.

Η επιβολή φόρων, τελών και λοιπών επιβαρύνσεων με βάση τις αντικειμενικές αξίες που έχουν μείνει «παγωμένες» από το 2007 αποτελεί λεηλασία στην ακίνητη περιουσία, καθώς και στα όσα εισοδήματα έχουν μείνει, κυρίως στη μεσαία τάξη, η οποία καλείται να πληρώσει τεράστια ποσά για περιουσία που δεν έχει. Μόνο που για την εφορία και τους δήμους κάθε ακίνητο των Ελλήνων και ξένων ιδιοκτητών θεωρείται «χρυσό», παρά το γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια οι εμπορικές τιμές έχουν υποχωρήσει πάνω από 40%. Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάζει σήμερα η «Ημερησία» οι αποκλίσεις μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών έχουν φτάσει και το 80%! Δηλαδή υπάρχουν ακίνητα των οποίων οι τιμές πώλησης υπολείπονται κατά 80% σε σχέση με τις αντικειμενικές αξίες στις οποίες θα υπολογιστεί ο φετινός και πιθανότατα και ο επόμενος ΕΝΦΙΑ.

Ιδιοκτήτες κατοικιών, καταστημάτων, γραφείων αλλά και οικοπέδων δηλώνουν αδυναμία να πληρώσουν τους φόρους ακινήτων, οι οποίοι υπολογίζονται με βάση πλασματικές τιμές. Μάλιστα, σύμφωνα με πληροφορίες ετοιμάζονται να καταθέσουν ομαδικές προσφυγές κατά του φόρου τονίζοντας ότι ο φετινός ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σε τιμές που έπρεπε να έχουν αλλάξει από τον περασμένο Μάιο. Υπενθυμίζεται ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας είχε δώσει διορία στην κυβέρνηση να προχωρήσει σε αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ώστε αυτές να πλησιάσουν, τουλάχιστον, τις εμπορικές τιμές.

Η προηγούμενη κυβέρνηση δεν προχώρησε στις απαραίτητες αλλαγές, παρά το γεγονός ότι είχε συσταθεί ειδική επιτροπή. Οι πληροφορίες ανέφεραν ότι εξεταζόταν το σενάριο της μεσοσταθμικής μείωσης κατά 15% στις αντικειμενικές αξίες σε επίπεδο χώρας, ενώ στην Αττική η διόρθωση των τιμών θα ήταν γύρω στο 13% μεσοσταθμικά. Υπάρχουν, ωστόσο, και περιοχές στις οποίες θα έπρεπε να υπάρξει μείωση κατά 30%-40%, κυρίως στις υποβαθμισμένες γειτονιές του κέντρου και στα ακριβά βόρεια προάστια.

Μετά την αναταραχή που προκάλεσε το δημοψήφισμα και τα capital controls και εν συνεχεία οι εκλογές «πάγωσαν» όλες οι διαδικασίες. Το οικονομικό επιτελείο δήλωσε αδυναμία να αλλάξει τις αντικειμενικές, χωρίς να αλλάξει και ο στόχος για έσοδα 2,65 δισ. ευρώ φέτος. Μάλιστα, σε πρόσφατες δηλώσεις στελεχών του υπουργείου Οικονομικών τονιζόταν ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών μεταφέρεται για το επόμενο έτος, έως και τον επόμενο Σεπτέμβριο με κίνδυνο να ισχύσει ο ίδιος ΕΝΦΙΑ και το 2016, παρά το γεγονός ότι οι εμπορικές τιμές συνεχίζουν να πέφτουν και η ψαλίδα με τις αντικειμενικές έχει μεγαλώσει.

Τα στοιχεία της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Solum Property Solutions επιβεβαιώνουν την τεράστια απόκλιση που υπάρχει και τη φοροκλοπή που συνεχίζεται τα τελευταία χρόνια.

80% υψηλότερη
Είναι χαρακτηριστικό ότι στη Μύκονο μονοκατοικία 216 τ.μ. έχει αγοραία αξία 670 χιλιάδες ευρώ, αλλά η εφορία υπολογίζει την αντικειμενική με βάση τα στοιχεία του 2007, η οποία είναι 3,2 εκατ. ευρώ, δηλαδή 80% υψηλότερη. Αποτέλεσμα είναι ο ΕΝΦΙΑ, τα δημοτικά τέλη και οι λοιπές επιβαρύνσεις να αυξάνονται δραματικά για τον ιδιοκτήτη, ο οποίος ούτε μπορεί να πουλήσει, αλλά ούτε και να διαθέσει χιλιάδες ευρώ κάθε χρόνο για φόρους. Ο εν λόγω ιδιοκτήτης μάλιστα θα πληρώσει και υπερβολικό συμπληρωματικό φόρο για ένα ακίνητο που η αξία του έχει κατρακυλήσει.

Σε άλλη περίπτωση ένα οικόπεδο περίπου 500 μέτρα στη Βούλα πωλείται 147 χιλιάδες ευρώ, αλλά έχει αντικειμενική αξία 335 χιλ., δηλαδή 56% υψηλότερη.

Μικρό διαμέρισμα στα Πατήσια 65 τ.μ. που πλέον έχει απαξιωθεί πλήρως και διατίθεται προς 24 χιλ. ευρώ θα επιβαρυνθεί με φόρους για αξία 53 χιλ. ευρώ, υψηλότερη δηλαδή κατά 42%.

Υπάρχουν και... χειρότερα βεβαίως. Μικρό, υπόγειο διαμέρισμα στον Αγιο Νικόλαο στο κέντρο της Αθήνας το οποίο πωλείται μόλις... 2.900 ευρώ έχει αντικειμενική αξία διπλάσια, επομένως ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει και διπλάσιο ΕΝΦΙΑ.

Επίσης, σε ακριβή περιοχή της Αθήνας, το Νέο Ψυχικό και επί της Λ. Κηφισίας υπάρχει οικόπεδο 723 τ.μ. το οποίο αν και έχει αντικειμενική αξία 2,7 εκατ. ευρώ, η αγοραία αξία μόλις ξεπερνά το 1,3 εκατ. ευρώ, δηλαδή στη μισή τιμή.

Οπως παρατηρούν ειδικοί της αγοράς ακινήτων, η καταλήστευση της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων δεν έχει... ταξικό χαρακτήρα. Από τα πιο φθηνά διαμερίσματα μέχρι τις πανάκριβες βίλες ή τα οικόπεδα σε καλές περιοχές οι διαφορές είναι χαώδεις.

Για παράδειγμα ,στο Παλαιό Ψυχικό, οικόπεδο 1.100 τ.μ., με αντικειμενική αξία 2,86 εκατ. ευρώ, έχει τρέχουσα εμπορική αξία 1,3 εκατ. ευρώ. Ανάλογο ποσοστό καταγράφεται και στο Κεφαλάρι, όπου οικόπεδα με αντικειμενική αξία της τάξεως των 2.200 ευρώ/τ.μ. δεν μπορούν να πουληθούν περισσότερο από 1.000 ευρώ/τ.μ.. Αντίστοιχα, απόκλιση της τάξεως του 100% καταγράφεται και στην Πολιτεία, όπου οικόπεδο 900 τ.μ. έχει αντικειμενική αξία 1,5 εκατ. ευρώ, τη στιγμή που η τρέχουσα εμπορική αξία του δεν ξεπερνάει τις 675.000 ευρώ, δηλαδή η αντικειμενική ανέρχεται στα 1.500 ευρώ/τ.μ. με την τρέχουσα εμπορικήστα 750 ευρώ/τ.μ.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, με βάση στοιχεία του 2014 του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, προέκυψε ότι στο κέντρο της Αθήνας, οι αγοραπωλησίες παλαιότερων κατοικιών πραγματοποιούνται σε τιμές από 20% έως 70% χαμηλότερες των αντικειμενικών. Αντίστοιχα, στις νεόδμητες κατασκευές, η απόκλιση κυμαίνεται από 3% έως 33%, ανάλογα με την περιοχή. Αλλά και το 2015 η συνεχίζεται η πτώση των τιμών έστω και με ήπιους ρυθμούς της τάξης του 5%-6% κατά μέσο όρο, επομένως διευρύνεται το χάσμα με τις αντικειμενικές αξίες.

Τιμές - σοκ: Πωλείται σπίτι... 2.900 ευρώ!

Αναταραχή επικρατεί στις τάξεις των ιδιοκτητών ακινήτων οι οποίοι προειδοποιούν με... στάση πληρωμών ΕΝΦΙΑ λόγω οικονομικής αδυναμίας. Από την ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνουν ότι οι αγοραίες τιμές διαμορφώνονται σήμερα κατά μέσο όρο από 950 έως 1.350 ευρώ/τ.μ. (μέση τιμή 1.150 ευρώ και 140 - 250 ευρώ για οικόπεδα) που σημαίνει ότι βρίσκονται κάτω από τη μισή τιμή της αντικειμενικής στην περιοχή αυτή που έχει προσδιοριστεί σε 2.500 ευρώ από το 2007 (ποσοστό 54%). Το 2012 η μέση τιμή ήταν περίπου 1.650 ευρώ (μείον 34% από την αντικειμενική) και το 2011 ήταν 2.250 ευρώ (μείον 10% της αντικειμενικής). Ζητούν να γίνει παρέμβαση στις τιμές ζώνης (ΤΖ) με μειώσεις ανάλογα με την εξέλιξη κάθε περιοχής. Διαφορετικά, να γίνει οριζόντια μείωση ανά δήμο, σε ποσοστό περί το 30%. Να αποκλειστεί οποιαδήποτε αύξηση τιμών ζώνης. Αναφέρουν ακόμη ότι η κατάρρευση της «εμπορικότητας» σε όλη τη χώρα επιβάλλει να γίνει οριζόντια μείωση κατά 30%-50% των συντελεστών εμπορικότητας των ακινήτων όλης της χώρας. Οπως τονίζουν μάλιστα το μεγαλύτερο πρόβλημα αντιμετωπίζουν τα επαγγελματικά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας και τα παλαιά διαμερίσματα που δεν έχουν καμιά αξία. Χαρακτηριστικά είναι τα παραδείγματα που δίνει ο κτηματομεσίτης κ. Κ. Παγκάκης και τα οποία προκαλούν σοκ, καθώς δείχνουν ότι η περιουσία των Ελλήνων έχει υποχωρήσει σε τέτοια επίπεδα που ακόμη κι ένα μεταχειρισμένο αυτοκίνητο είναι ακριβότερο.

Ετσι, υπόγεια γκαρσονιέρα 27 τ.μ. στον Αγιο Νικόλαο πωλείται 2.900 ευρώ κι έχει αντικειμενική αξία 5.500 ευρώ. Οπως αναφέρει ο κ. Παγκάκης θα μπορούσε να ενοικιαστεί 90 ευρώ τον μήνα.

Ακόμη στον Αγιο Παντελεήμονα ρετιρέ 27 τ.μ. πωλείται 7.500 ευρώ, ενώ έχει αντικειμενική αξία 20.000 ευρώ. Το ενοίκιο που θα μπορούσε να «πιάσει» είναι 130 ευρώ.

Τέλος, στην Κυψέλη ρετιρέ 80 τ.μ. με 30 μέτρα βεράντα δίνεται 37.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία φτάνει τα 96.000 ευρώ.

Μεγάλες μονοκατοικίες στα βόρεια προάστια και σύγχρονοι γραφειακοί χώροι ήταν οι δύο κατηγορίες ακινήτων που έχασαν περισσότερο την αξία τους κατά τη δύσκολη επταετία της πτώσης 2008- 2015.

Οι μειώσεις στις μονοκατοικίες των βορείων προαστίων  έως 400 τ.μ. κατά την πιο δύσκολη περίοδο στην πρόσφατη ιστορία της ελληνικής κτηματαγοράς ήταν από 60- 65%, γεγονός το οποίο αναδεικνύει τη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων στη μεγάλη χαμένη της κρίσης. Σύμφωνα με τον Δημήτρη Μπινιάρη, πρόεδρο της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος, ως προς  τις διακυμάνσεις τιμών σε οικόπεδα του Παλαιού Ψυχικού και της Φιλοθέης: Ενα οικόπεδο στο Παλαιό Ψυχικό ή στη Φιλοθέη κόστιζε περίπου 550.000 ανά στρέμμα το 1997, με τις τιμές να εκτοξεύονται στα 3 εκατ. ευρώ ευρώ ανά στρέμμα το 2000 και στα 4 εκατ. ευρώ  ανά στρέμμα το 2007, λίγο πριν αρχίσει η κρίση, ενώ εν έτει 2015, οι τιμές έχουν υποχωρήσει στο 1 εκατ. ευρώ το στρέμμα.

Σε λοιπές κατηγορίες ακινήτων, μεγάλη είναι η πτώση και στους γραφειακούς χώρους με ένα ποσοστό από 50%- 60% κατά τη διάρκεια της κρίσιμης επταετίας, ενώ οι σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι έχουν σημειώσει πτώση σε ποσοστό 45%- 50%. Πτώση από 35% έως 45% έχουν σημειώσει οι τιμές σε κεντρικά καταστήματα, ενώ μικρότερη, μεταξύ 20%- 25%, είναι η πτώση στα μικρά διαμερίσματα σε ακριβές συνοικίες της Αθήνας. Πιο αναλυτικά, για τους γραφειακούς χώρους, οι τιμές στη Λεωφόρο Κηφισίας ανέρχονταν σε 25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) το 2007 και σήμερα έχουν υποχωρήσει στα 11 ευρώ ανά τ.μ.. Στη Λεωφόρο Συγγρού έχουν μειωθεί από τα 15 ευρώ ανά τ.μ. στα 8 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στην Λεωφόρο Βουλιαγμένης από τα 18 στα 9 ευρώ ανά τ.μ.

hmerisia